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蒋安绰: 绿城小镇的三大思维——去房地产化、人才机制、守住红线

  疫情影响经济,从而影响了房地产。但是在绿城小镇集团总经理蒋安绰看来,房地产市场总需求量并没有改变,而是方向可能要改变。“疫情以后人们对美好生活的认知更侧重于提供生活产品,如何为业主提供美好生活,是行业接下来的主基调”。

  8月8日,绿城集团旗下小镇集团总经理蒋安绰在参与博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会六方会谈时透露,目前绿城小镇所有业务板块指标,尤其是核心利润指标,在今年1-7月份完成度均超过去年同期。疫情过后,人们对小镇的认知提升了。有好多客户,在疫情后成为了多个小镇的业主,就是为了能够全方位体验不同的小镇美好生活。

  蒋安绰介绍,在与专业机构沟通之后发现,从业务指标和经营指标来看,绿城小镇已经具备上市条件。“如果上市的话,不会超过3-5年。”但蒋安绰透露,是否要走资本化路线,还需要和股东们进行评估,只要符合绿城中国的发展战略,与经营主体不冲突的话,是完全有可能的,如果要上市,“可能也就是3-5年的事情”。小镇开发其实不是资金密集型的产业,资金需求不是很大,不少外部基金也主动要求投资绿城小镇。

  绿城小镇的价值来自于产业经营带来的利润。前端的策划设计能力,加上后端的经营能力,这是绿城小镇符合上市条件的两大因素。

  过去一年,绿城小镇完成了10多个小镇的落地。今年时间过半,拓展指标任务完成也已经过半。拓展指标里最主要的货值指标已经达成,相当于今年用7个月完成了全年的货值指标。

  做小镇要去房地产化

  自从2003年,绿城创始人宋卫平提出小镇理念,2007年绿城开始尝试做小镇,到2014年“小镇之蓝”明确了小镇口号,坚守到今天,走上了乡村振兴型小镇路径,并获得了社会各界的高度认同。政府、合作方等均认为绿城才是真实地在做小镇。包括政府和合作方、社会各界人士在内,找上门来要求合作的,去年有将近300家。蒋安绰带领团队去实地看了100多个项目,百里挑一,选择了十几个项目落地。目前绿城小镇的项目主要聚焦长三角,西南、苏北等全国各地也有布局。

  绿城小镇的发展现状,让蒋安绰及其团队有了自信。“小镇摸索了几年,现在是真正的小镇思维,现在感受到小镇就是一个闭环,内部教育、医疗、康养等小产业就要满足业主的美好生活需求。”蒋安绰说,小镇所有的配套都要先做,前期投得越快,消费者购房的速度也越快。这是正向的。引进的人口越多,小镇运营资金上越不会有压力,后期营销费用也越来越低。

  “做小镇要去房地产化。”这是蒋安绰在采访过程中说得最多的一句话。当很多房企名义上做小镇,实际上还是大盘开发,绿城小镇已经与其他开发商拉开差距,原因在于,坚持坚守;宋总对于小镇有着非常深刻的理解,对于美好生活的营造也一直有情怀和坚持;而绿城中国董事会主席、总裁张亚东也非常认可绿城小镇模式,认为是一个增长极。蒋安绰目前考虑的是小镇5-10年的发展,至少在做的是未来3-5年的布局。

  蒋安绰认为,所有小镇都有大产业和小产业,大产业以康养颐养、科创、农业、教育等为主导,小产业则有商业、小的医疗机构、基本的生活配套等。小镇的核心是前期的策划引领和后期的产业持续运营,不追求容积率,而是追求策划运营指标,包括为政府引进产业。比如近期科创产业成为小镇策划热点,就因为科创是疫情之后拉动经济的重要产业板块。

  随着知名度逐渐提升,蒋安绰希望绿城小镇可以在这条赛道上建立行业的参考标准,同时也希望政府能够有政策的跟进和扶持,“希望整个行业一起参与做”。

  因此,蒋安绰认为,小镇最重要的是人才,留住人才,这倒逼小镇建立体制和机制。绿城小镇的管理层共识是:让小镇管理人才成为小镇利益共享者,人才战略里面把留人的战略放在重要的地位。激励机制是多元综合的,比如合伙、跟投等等,包括根据指标完成度决定奖励。

  研究3-5年的市场方向

  绿城小镇更注重每年有质量的增长,持续运营产生利润增长。投入商业、配套,持续产生的经营利润是小镇的利润增长点。目前小镇的货地比非常高:增加200亿货值,货地比6-8以上,好的项目有十几个。

  有质量的发展,不是简单追求规模。蒋安绰坚持要团队守住“产品红线、服务红线、财务指标红线”这几个指标,只有在这几个指标达标的情况下再去追求规模上的发展。“我认为最大的风险就是你不知道有风险,我要把所有的风险都看作最大的风险,唯一就是要求自己经营的时候时刻保持稳健发展”。

  绿城小镇被政府与合作方看中的一个能力是产业引进,蒋安绰指出,产业引进的突破口在于绿城小镇擅长策划和运营管理,做小镇相当于做一个平台。目前绿城小镇签约了100多家产业资源,主要是大产业,包括颐养、康养、科创、文创、农业、文旅等。

  每一个小镇的商业街很快可以产生租金收益和经营收益,还有教育、体育、文旅、农业类小产业,都可以产生收益。去年绿城小镇就为集团作出了1/3的利润贡献,今年情况如何?蒋安绰指出,要发展就会有利润的平衡,绿城小镇重要指标大于绿城中国的平均指标,增长率不会低于绿城中国的平均水平。其中利润是最主要的,包括产业经营利润和销售利润。销售产生的现金流,将会用于小镇产业的孵化和发展、生活配套的投入。

  长远来看,蒋安绰认为市场会细分,但是人们对美好生活的需求才刚刚被激发。

(文章来源:21世纪经济报道)